חוק שכירות הוגנת - מה הוא באמת קובע (ומה לא)

מבוא

מעט חוקים בשוק הדיור הישראלי מצוטטים כמו חוק שכירות הוגנת - ומעטים מובנים פחות ממנו. שוכרים בטוחים שהוא מגביל את מחיר השכירות (הוא לא), משכירים לא יודעים שהוא מגביל את הבטחונות שמותר לדרוש (הוא כן), וכולם שמעו עליו משהו - אבל מעטים קראו מה באמת כתוב בו. ״שכירות הוגנת״ הוא בכלל שם לא רשמי לתיקון משנת 2017 לחוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971, שהוסיף לראשונה פרק שלם המוקדש לשכירות דירות למגורים. במדריך הזה נעבור על מה שהחוק קובע בפועל - דירה ראויה למגורים, תקרת בטחונות, חלוקת אחריות לתיקונים - וגם על מה שהוא במכוון לא עושה. ואם אתם רגע לפני חתימה, שווה לקרוא גם את המדריך איך לקרוא חוזה שכירות לפני שחותמים.

הרקע - למה החוק חוקק ב-2017

עד 2017, חוזה שכירות למגורים בישראל היה כמעט לגמרי ״שטח פרוץ״ מבחינה חקיקתית: חלו עליו דיני החוזים הכלליים, וחוק השכירות והשאילה הישן משנת 1971 כמעט שלא עסק בשכירות דירות מגורים באופן ייעודי. בפועל, מי שניסח את החוזה - כמעט תמיד המשכיר - קבע את הכללים, והשוכר יכול היה לקחת או לעזוב.

תיקון ״שכירות הוגנת״ נועד לאזן את התמונה: הוא הוסיף לחוק פרק ייעודי לשכירות למגורים, שקובע רף מינימלי של הגנות לשוכר - הגדרה של דירה הראויה למגורים, הגבלת הבטחונות, חלוקת אחריות לתיקונים ואיסור על גלגול תשלומים מסוימים על השוכר. את הנוסח המלא של החוק אפשר לקרוא בנוסח המעודכן של חוק השכירות והשאילה.

על אילו שכירויות החוק חל ועל אילו לא

נקודה שרבים מפספסים: פרק השכירות למגורים לא חל על כל חוזה שכירות. החוק עצמו מחריג במפורש כמה סוגי שכירויות, ובהן:

• בתי מלון ודירות נופש - שכירות תיירותית קצרה אינה בגדר החוק.
• מעונות לסטודנטים או לעובדים - מסגרות מגורים מוסדיות מוחרגות.
• בתי דיור מוגן ודירות בדיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר.
• חוזה קצר מאוד - שכירות לתקופה של עד 3 חודשים ללא אופציית הארכה.
• חוזה ארוך מאוד - שכירות ליותר מ-10 שנים ללא זכות לשוכר לסיים מוקדם.
• שכירות יוקרה - חוזה שדמי השכירות החודשיים בו עולים על 20,000 ש״ח.

כלומר, רוב חוזי השכירות הרגילים למגורים - שנה עם אופציה, במחירי השוק המקובלים - כן נכנסים לגדר החוק. אבל אם אתם שוכרים חדר במעונות או דירת נופש לחודש, ההגנות האלה פשוט לא חלות עליכם.

דירה ראויה למגורים - ההגדרה

אחת החובות המרכזיות שהחוק מטיל על המשכיר היא למסור לשוכר דירה ״ראויה למגורים״. זו לא סיסמה כללית - החוק כולל רשימה של תנאים שבלעדיהם דירה אינה נחשבת ראויה למגורים, ובהם:

• מערכת ניקוז (ביוב) תקינה.
• מערכת חשמל ותאורה.
• פתחי אוורור ותאורה טבעית, ודלתות וחלונות הניתנים לנעילה.
• אספקת מי שתייה.
• מחיצה המפרידה בין השירותים לחלל המגורים.
• והיעדר סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות של המתגוררים בה.

אם הדירה לא עומדת בתנאים האלה, המשכיר מפר חובה שבחוק - לא רק סעיף בחוזה. זו הסיבה שכדאי לבדוק את מצב הדירה בפועל לפני החתימה, לתעד ליקויים קיימים בכתב ובתמונות, ולוודא שהחוזה משקף את מה שראיתם בעיניים.

תקרת הבטחונות - כמה מותר לדרוש

כאן נמצא אחד החידושים המעשיים ביותר של תיקון שכירות הוגנת. החוק קובע שהסכום המצטבר של ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר - כלומר פיקדון במזומן או ערבות בנקאית - לא יעלה על הנמוך מבין שניים: דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות החודשיים. בחוזה שנתי רגיל, המשמעות היא בדרך כלל תקרה של שלושה חודשי שכירות.

חשוב לדייק: התקרה חלה רק על ערובות שעולות לשוכר כסף. על שטר חוב או שיק ביטחון אין הגבלת סכום בחוק - אבל גם אותם מותר למשכיר לממש רק בעילות מוגדרות: אי-תשלום שכר דירה, אי-תיקון ליקויים שבאחריות השוכר, אי-תשלום חשבונות שוטפים או אי-פינוי הדירה בתום השכירות - ורק עד גובה החוב או הנזק בפועל, אחרי הודעה מראש לשוכר ומתן הזדמנות לתקן את ההפרה. פירטנו על סוגי הבטחונות והיחס ביניהם במדריך בטחונות בחוזה שכירות - ערבות בנקאית, שטר חוב ופיקדון.

תשלומים שאסור לגלגל על השוכר

החוק גם קובע רשימה של תשלומים שמשכיר אינו רשאי להטיל על שוכר דירה, גם אם זה כתוב בחוזה:

• רכישה או השבחה של מערכות ומתקנים קבועים בדירה - למעט התאמות מיוחדות שהשוכר עצמו ביקש.
• דמי ביטוח מבנה של הדירה.
• חובות של המשכיר לצדדים שלישיים.
• דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר.
• תיקונים ברכוש המשותף שמבצעת נציגות הבית המשותף.

אם מצאתם בחוזה סעיף שמחייב אתכם לשלם על דוד שמש חדש, על ביטוח המבנה או על המתווך של בעל הדירה - זה בדיוק סוג הסעיפים ששווה לסמן ולדרוש לתקן לפני החתימה.

חלוקת האחריות לתיקונים

שאלת ״מי מתקן את הדוד שהתקלקל״ היא אולי המחלוקת הנפוצה ביותר בין שוכרים למשכירים, והחוק נותן לה תשובה ברורה. הכלל: השוכר אחראי לתקן על חשבונו רק ליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. כל ליקוי אחר שאינו קל ערך - בלאי טבעי, תקלה במערכות הדירה, רטיבות - הוא באחריות המשכיר, שחייב לתקנו על חשבונו בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מהדרישה של השוכר.

בליקוי דחוף, כזה שלא מאפשר מגורים סבירים בדירה - למשל פיצוץ בצנרת או תקלת חשמל כללית - המשכיר חייב לתקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-3 ימים. ואם המשכיר לא תיקן במועד? השוכר רשאי, אחרי שהודיע למשכיר, לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות. פירוט מלא של הכללים אפשר למצוא בעמוד תיקון ליקויים בדירה מושכרת באתר כל-זכות.

מה החוק לא עושה - מיתוסים נפוצים

דווקא בגלל השם המבטיח, סביב שכירות הוגנת נבנו לא מעט מיתוסים. הנה הנפוצים שבהם:

• ״החוק מגביל את מחיר השכירות״ - לא נכון. החוק אינו קובע פיקוח על גובה שכר הדירה ואינו מגביל את המחיר שמשכיר רשאי לדרוש. הוא מסדיר את תנאי העסקה, לא את המחיר.
• ״החוק אוסר להעלות את שכר הדירה בחידוש חוזה״ - גם זה לא. גובה דמי השכירות בחידוש נשאר עניין למשא ומתן בין הצדדים.
• ״החוק חל על כל השכירויות״ - כפי שראינו, יש רשימת החרגות מפורשת, ממעונות סטודנטים ועד שכירות יוקרה.
• ״המשכיר יכול לחלט את הפיקדון מתי שבא לו״ - להפך: מימוש ערובה מוגבל לעילות מוגדרות, עד גובה החוב בפועל, ואחרי הודעה מראש.

עוד תחום שהחוק כן מסדיר, בניגוד לתדמית: ביטול חד-צדדי של החוזה. אם ניתנה למשכיר זכות לבטל את החוזה שלא בגלל הפרה - חובה לתת לשוכר זכות מקבילה, עם הודעה מוקדמת של 90 ימים לפחות מצד המשכיר ו-60 ימים לפחות מצד השוכר. וכשזכות הביטול הדדית, אסור להתנות את היציאה של השוכר במציאת דייר חלופי. הרחבנו על כך במדריך יציאה מוקדמת מחוזה שכירות - קנסות, דייר חלופי וזכויות.

מה עושים כשהמשכיר מפר את החוק

גיליתם שהחוזה שלכם דורש ערבות בנקאית של שישה חודשים? המשכיר מתעלם כבר חודש מדרישה לתקן נזילה? כמה צעדים מעשיים:

• שלחו דרישה בכתב - מייל או הודעה מתועדת שמפרטת את הליקוי או הסעיף הבעייתי ואת הדרישה לתקן. תיעוד בכתב הוא הבסיס לכל צעד המשך.
• הכירו את מנגנון התיקון העצמי - אם המשכיר לא תיקן ליקוי במועד הקבוע בחוק, אפשר (אחרי הודעה) לתקן ולדרוש החזר הוצאות סבירות.
• אל תחתמו על סעיף מנוגד לחוק - עדיף לסמן את הסעיף ולדרוש את שינויו לפני החתימה מאשר להתווכח עליו אחריה.
• בסכסוך של ממש - אפשר לפנות לערכאות, ובסכומים מתאימים לבית המשפט לתביעות קטנות. שמרו את החוזה, ההתכתבויות והקבלות.

וגם למשכירים חשוב להכיר את הכללים: חוזה שמנוסח בניגוד לחוק לא רק שעלול לא לעמוד - הוא פותח סכסוכים מיותרים. אם אתם בצד המשכיר, המדריך חוזה שכירות למשכיר - המדריך המלא לבעל דירה מסביר איך לבנות חוזה הוגן שגם מגן עליכם.

סיכום

חוק שכירות הוגנת הוא לא מהפכת מחירים - הוא רף מינימלי של הוגנות בתנאי העסקה. לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות, עברו על צ׳ק-ליסט קצר:

• בדקו שהשכירות שלכם בכלל בגדר החוק (לא מעונות, לא נופש, לא מעל 20,000 ש״ח בחודש).
• ודאו שהדירה עומדת בתנאי ״ראויה למגורים״: ביוב, חשמל, אוורור, מים, נעילה, מחיצת שירותים.
• חשבו את תקרת הבטחונות: פיקדון וערבות בנקאית יחד - עד הנמוך מבין שליש מהתקופה או פי שלושה מהשכירות החודשית.
• בדקו ששטר החוב פרופורציונלי ושתנאי המימוש שלו כתובים בחוזה.
• ודאו שהחוזה לא מגלגל עליכם ביטוח מבנה, דמי תיווך של המשכיר או השבחות קבועות.
• בדקו את סעיף התיקונים מול הכללים שבחוק: 30 ימים לליקוי רגיל, 3 ימים לליקוי דחוף.
• אם יש למשכיר זכות ביטול חד-צדדית - ודאו שיש לכם זכות מקבילה ותקופות הודעה כדין.

מדריך זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הוראות החוק והתנאים לתחולתן עשויים להשתנות, ולכל מקרה נסיבות משלו - היוועצו באיש מקצוע מתאים לפני שאתם פועלים.

שאלות נפוצות